24/03/2021
Capital Markets
La pierre, un investissement en béton
#Capital Markets
Bien que les prix de l’immobilier ne cessent de croître ces dernières années, investir dans la pierre au Luxembourg, que ce soit pour acquérir son propre logement ou faire fructifier son capital, reste une démarche intéressante.
L’immobilier est souvent considéré comme un placement refuge. La crise sanitaire que nous traversons depuis maintenant près d’un an l’a encore prouvé. Le résidentiel, catégorie la plus prisée des investisseurs privés, semble en effet avoir peu souffert du Covid-19. Ainsi, selon les derniers chiffres disponibles auprès d’Eurostat, le coût du logement avait encore progressé de 13,3 % en un an au 2e trimestre 2020.
«Comparativement à d’autres classes d’actifs, comme les actions ou les obligations, par exemple, l’immobilier résidentiel s’est montré particulièrement résilient. C’est une tendance que l’on observe au Luxembourg, mais également dans toute l’Europe», souligne Tehdi Babigeon, Partner & Head of Capital Market and Business Development au sein d’INOWAI. «Sur les 12 derniers mois, c’est comme si le coronavirus n’avait pas existé pour l’immobilier résidentiel: il a toujours le vent en poupe, déclare Romain Wehles, Directeur de la Spuerkeess. On constate que, d’une part, les particuliers continuent à vouloir devenir propriétaires, pour se créer une indépendance et constituer ainsi une sorte d’épargne au fil de l’eau. D’autre part, il y a toujours des investisseurs qui cherchent à diversifier leurs placements. Pour ne pas mettre tous leurs œufs dans le même panier, ils acquièrent alors des biens destinés à la location.»
Ces facteurs qui boostent l’investissement immobilier
Comment expliquer cet attrait pour le résidentiel? On le sait, le marché souffre d’un important déséquilibre au Grand-Duché. La demande reste plus importante que l’offre, ce qui dope les transactions. Par ailleurs, les taux d’intérêt historiquement bas sur les crédits hypothécaires encouragent et incitent à se tourner vers l’immobilier plutôt que vers d’autres types de placements tels que l’épargne ou le placement obligataire. «Le Luxembourg offre également, selon le type de projet, des avantages fiscaux divers – amortissement, TVA au super taux réduit, déduction des intérêts débiteurs relatifs au prêt hypothécaire, crédit d’impôt, etc. – qui rendent l’immobilier particulièrement attractif», précise Romain Wehles.
Investir dans la pierre au Luxembourg, c’est aussi investir au cœur d’un environnement stable et dynamique, qui dispose d’un très bon carburant pour le marché de l’immobilier. «Bien qu’il existe une tradition d’être propriétaire au Grand-Duché, aujourd’hui, tout le monde ne veut ou ne peut plus acquérir son propre logement dans le pays. De plus en plus de résidents optent pour la location. Les personnes qui arrivent au Luxembourg, terre d’expatriés, se tournent également vers des logements à louer. Le marché locatif est donc particulièrement vivace, ce qui diminue le risque pour l’investisseur», constate l’expert d’INOWAI.
Des risques à considérer
Si la pierre reste un placement attrayant, il ne faut pas perdre de vue que la montée incessante des prix constitue de plus en plus un frein à l’acquisition pour certains. En outre, «les banques ne peuvent financer un projet immobilier locatif qu’à concurrence de 75-80% du montant du prix d’acquisition, le solde étant à acquitter grâce à des fonds propres, ce qui conditionne l’accès à l’investissement locatif», mentionne le directeur de la Spuerkeess.
La croissance des prix de l’immobilier a considérablement réduit le rendement de l’investissement locatif au Grand-Duché. «Le seuil des 3% a été atteint, alors qu’en même temps, les loyers font déjà partie des plus élevés d’Europe. À titre de comparaison, dans d’autres capitales comme Berlin, Vienne ou Amsterdam, les rendements sont comparables, voire plus faibles dans certains cas, mais les prix de vente y sont près de deux fois inférieurs à ceux observés au Luxembourg», indique Tehdi Babigeon.
À bien des égards, on peut se demander si les valeurs observées vont continuer à suivre la même tendance. «Le rythme de progression des prix observé ces dernières années a généré des plus-values exceptionnelles, ce qui a convaincu un nombre important d’investisseurs, notamment privés, de placer leur argent dans la pierre», poursuit-il. «C’est effectivement une réalité pour l’instant, mais on ne peut pas prédire comment le marché se portera à l’avenir. C’est pourquoi il est toujours conseillé d’adopter une vision prudente et non une approche spéculative, met toutefois en garde Romain Wehles. L’immobilier reste un placement illiquide: on ne peut pas vendre ce type de bien d’un moment à l’autre. Il faut donc toujours avoir une vue à moyen et long termes et ne pas oublier qu’il n’y a pas de rendement sans risque.»
Pour minimiser le risque, il convient de soigner tout particulièrement la localisation du bien, que l’on souhaite l’acquérir pour soi-même ou qu’on le dédie à la location. «Bien qu’il s’agisse d’une très bonne idée, acheter à Luxembourg-Ville devient de plus en plus difficile. Le ticket d’entrée y est élevé et l’offre encore plus limitée que dans le reste du pays. De bonnes opportunités se créent en périphérie et il peut également s’agir d’un placement intéressant, pour peu que les infrastructures soient bien développées dans la zone convoitée», conseille Tehdi Babigeon. Plus que jamais, dans le contexte actuel, la pierre s’impose donc bel et bien comme une valeur refuge.
L’immobilier est souvent considéré comme un placement refuge. La crise sanitaire que nous traversons depuis maintenant près d’un an l’a encore prouvé. Le résidentiel, catégorie la plus prisée des investisseurs privés, semble en effet avoir peu souffert du Covid-19. Ainsi, selon les derniers chiffres disponibles auprès d’Eurostat, le coût du logement avait encore progressé de 13,3 % en un an au 2e trimestre 2020.
«Comparativement à d’autres classes d’actifs, comme les actions ou les obligations, par exemple, l’immobilier résidentiel s’est montré particulièrement résilient. C’est une tendance que l’on observe au Luxembourg, mais également dans toute l’Europe», souligne Tehdi Babigeon, Partner & Head of Capital Market and Business Development au sein d’INOWAI. «Sur les 12 derniers mois, c’est comme si le coronavirus n’avait pas existé pour l’immobilier résidentiel: il a toujours le vent en poupe, déclare Romain Wehles, Directeur de la Spuerkeess. On constate que, d’une part, les particuliers continuent à vouloir devenir propriétaires, pour se créer une indépendance et constituer ainsi une sorte d’épargne au fil de l’eau. D’autre part, il y a toujours des investisseurs qui cherchent à diversifier leurs placements. Pour ne pas mettre tous leurs œufs dans le même panier, ils acquièrent alors des biens destinés à la location.»
La crise sanitaire a confirmé aux investisseurs la résilience du marché immobilier résidentiel luxembourgeois.
Tehdi Babigeon, Partner - COO & Head of Capital Market and Business Development, INOWAI
Ces facteurs qui boostent l’investissement immobilier
Comment expliquer cet attrait pour le résidentiel? On le sait, le marché souffre d’un important déséquilibre au Grand-Duché. La demande reste plus importante que l’offre, ce qui dope les transactions. Par ailleurs, les taux d’intérêt historiquement bas sur les crédits hypothécaires encouragent et incitent à se tourner vers l’immobilier plutôt que vers d’autres types de placements tels que l’épargne ou le placement obligataire. «Le Luxembourg offre également, selon le type de projet, des avantages fiscaux divers – amortissement, TVA au super taux réduit, déduction des intérêts débiteurs relatifs au prêt hypothécaire, crédit d’impôt, etc. – qui rendent l’immobilier particulièrement attractif», précise Romain Wehles.
Investir dans la pierre au Luxembourg, c’est aussi investir au cœur d’un environnement stable et dynamique, qui dispose d’un très bon carburant pour le marché de l’immobilier. «Bien qu’il existe une tradition d’être propriétaire au Grand-Duché, aujourd’hui, tout le monde ne veut ou ne peut plus acquérir son propre logement dans le pays. De plus en plus de résidents optent pour la location. Les personnes qui arrivent au Luxembourg, terre d’expatriés, se tournent également vers des logements à louer. Le marché locatif est donc particulièrement vivace, ce qui diminue le risque pour l’investisseur», constate l’expert d’INOWAI.
Des risques à considérer
Si la pierre reste un placement attrayant, il ne faut pas perdre de vue que la montée incessante des prix constitue de plus en plus un frein à l’acquisition pour certains. En outre, «les banques ne peuvent financer un projet immobilier locatif qu’à concurrence de 75-80% du montant du prix d’acquisition, le solde étant à acquitter grâce à des fonds propres, ce qui conditionne l’accès à l’investissement locatif», mentionne le directeur de la Spuerkeess.
La croissance des prix de l’immobilier a considérablement réduit le rendement de l’investissement locatif au Grand-Duché. «Le seuil des 3% a été atteint, alors qu’en même temps, les loyers font déjà partie des plus élevés d’Europe. À titre de comparaison, dans d’autres capitales comme Berlin, Vienne ou Amsterdam, les rendements sont comparables, voire plus faibles dans certains cas, mais les prix de vente y sont près de deux fois inférieurs à ceux observés au Luxembourg», indique Tehdi Babigeon.
À bien des égards, on peut se demander si les valeurs observées vont continuer à suivre la même tendance. «Le rythme de progression des prix observé ces dernières années a généré des plus-values exceptionnelles, ce qui a convaincu un nombre important d’investisseurs, notamment privés, de placer leur argent dans la pierre», poursuit-il. «C’est effectivement une réalité pour l’instant, mais on ne peut pas prédire comment le marché se portera à l’avenir. C’est pourquoi il est toujours conseillé d’adopter une vision prudente et non une approche spéculative, met toutefois en garde Romain Wehles. L’immobilier reste un placement illiquide: on ne peut pas vendre ce type de bien d’un moment à l’autre. Il faut donc toujours avoir une vue à moyen et long termes et ne pas oublier qu’il n’y a pas de rendement sans risque.»
L’investissement locatif reste globalement attractif et constitue une alternative intéressante pour diversifier son patrimoine privé.
Romain Wehles, Directeur Spuerkeess
Pour minimiser le risque, il convient de soigner tout particulièrement la localisation du bien, que l’on souhaite l’acquérir pour soi-même ou qu’on le dédie à la location. «Bien qu’il s’agisse d’une très bonne idée, acheter à Luxembourg-Ville devient de plus en plus difficile. Le ticket d’entrée y est élevé et l’offre encore plus limitée que dans le reste du pays. De bonnes opportunités se créent en périphérie et il peut également s’agir d’un placement intéressant, pour peu que les infrastructures soient bien développées dans la zone convoitée», conseille Tehdi Babigeon. Plus que jamais, dans le contexte actuel, la pierre s’impose donc bel et bien comme une valeur refuge.
