Le guide de l'investisseur

Avant de se lancer dans un projet d’investissement, il est important d’analyser les différents indicateurs économiques et socio-démographiques. La question indispensable à se poser avant toute considération d’un investissement locatif ? Quelles sont les garanties ? Quelle est la situation économique dans laquelle se trouve mon bien ? Ai-je la garantie que mon bien sera toujours loué si j’adopte une approche à long terme, dans le but d’étoffer mon patrimoine ? Ai-je la garantie d’effectuer une plus-value si je désire le revendre à moyen terme ? Nous vous présentons le guide de l’investisseur.

Des indicateurs positifs

Au Luxembourg, l’économie est toujours dominée par la finance et les assurances ainsi que les services qui y sont liés. Toutefois, nous observons une certaine diversification, notamment dans le domaine des technologies et de l’innovation. Le PIB par habitant était de 80.500 € en 2015, parmi les plus élevés au monde. La moyenne de la zone euro s’établit à 28.800 €. Le seul bémol est lié à l’incertitude relative à l’économie mondiale à laquelle le Luxembourg est, comme d’autres pays, très exposé. Luxembourg est également le siège de quatre institutions européennes qui emploient plus de 12.600 personnes. Le pays est réputé pour sa stabilité politique et un pouvoir réactif avec une écoute des différents acteurs, notamment économiques. Le Luxembourg dispose d’infrastructures de qualité dans lesquelles l’État investit régulièrement en développement et en entretien. Un projet de tram est par exemple en développement en ville. Seules les routes sont devenues obsolètes. Elles ne parviennent plus à absorber une circulation toujours plus importante.

Une croissance démographique significative

Au 1er janvier 2016, la population du pays était de 576.249 habitants. La capitale, Luxembourg ville, est habitée par 115.200 personnes. La deuxième ville du pays est Esch-sur-Alzette au sud-ouest. D’une manière générale, deux tiers de la population vit dans le sud du pays. La population du pays connaît une augmentation importante qui remonte à l’avènement de la place financière dans les années 1980. Cette tendance durable a plutôt tendance à s’accentuer ces dernières années. Durant ces 10 dernières années, la population a crû de plus de 2 % par an dans le pays. Dans la capitale, cette augmentation atteint plus de 3 % par an sur la même période. Cette augmentation de population est pour 80 % le fait de l’immigration. Cette dernière est avant tout un phénomène européen avec la présence marquée de communautés portugaises, françaises ou italiennes. Les Luxembourgeois ne représentent que 53 % de la population du pays. À Luxembourg ville, ils n’en constituent que moins d’un tiers. La ville accueille à elle seule un tiers des nouveaux entrants. Tout indique que la tendance n’est pas prête de s’inverser. Les autorités s’attendaient ainsi à ce que la population atteigne 650.000 habitants en 2030. Au rythme actuel, il y a fort à parier que ce chiffre sera atteint avant 2025.

Le travail frontalier, une spécificité du pays

Sur un total de 385.000 salariés, 165.000 sont des travailleurs frontaliers. Il s’agit d’un phénomène rare par son ampleur. Ces travailleurs proviennent pour moitié de France, d’un quart de Belgique et d’un autre quart d’Allemagne. Les frontaliers sont une réserve potentielle d’habitants pour le pays. Certes, une bonne part de ces personnes se satisfont de leur situation, mais d’autres ont certainement le désir de venir habiter au Luxembourg en raison des problèmes de transport notamment. Le marché immobilier à Luxembourg est dynamique sur divers segments.

Le marché du « pied-à-terre »

De nombreuses personnes qui travaillent à Luxembourg y recherchent uniquement un pied-à-terre.

Les prix de location des appartements

Nous constatons que les loyers subissent une pression à la hausse ces dernières années. À l’échelle nationale, nous constatons une progression constante de plusieurs pour cent par an. Il existe une différence entre le neuf et l’ancien mais très peu marquée compte tenu du manque d’offre. Le marché de la location est plus dynamique en ville. Le vide locatif y est presque inexistant. Les prix peuvent varier fortement en fonction des quartiers. Cette hausse est attribuable à différents facteurs, dont :

• manque de production de logements due à une rareté du foncier ;
• normes de construction strictes et standards de construction plutôt élevés ;
• haut pouvoir d’achat des résidents ;
• taux d’intérêt bas.

Le prix d’achat des appartements

La récente étude de l’Observatoire de l’habitat, parue en octobre 2016, indique que les appartements continuent leur progression. Ainsi, sur l’année qui vient de s’écouler, le prix au m² pour les appartements existants ont augmenté de 4,5 %. Le prix au m² moyen pour les VEFA (Ventes en état futur d’achèvement) ont quant à elles connu une augmentation de 7,9 %. À noter que cette augmentation est due à la diminution de la surface moyenne.

Mobilité et prix des logements

Comme beaucoup de villes européennes, Luxembourg subit une importante pression du trafic routier. Les étroites autoroutes sont encombrées aux heures de pointe notamment par les importants flux de travailleurs venant des pays voisins. Le réseau ferroviaire du pays est bien développé et en constante évolution sur le territoire, mais les connexions internationales ne sont pas optimales. Les questions de mobilité ont un impact sur les prix de l’immobilier. On constate que les prix diminuent rapidement lorsque l’on s’éloigne de la capitale.

Les conditions sont-elles réunies pour un investissement locatif ?

En conclusion, toutes les conditions sont réunies pour vous convaincre que réaliser un investissement au Luxembourg est un placement sûr. Mais comment être sûr de choisir le bon investissement ? Un investissement dans un appartement neuf est un excellent choix.

Comment choisir votre investissement locatif ?

Un investissement locatif est dit optimal si vous trouvez un bien qui aura un loyer supérieur à la mensualité de prêt et aux différentes dépenses inhérentes à la possession d’un bien immobilier. On parle alors de bien autofinancé puisque sur une année, il génère autant de rentrées que de dépenses. Quelles sont les caractéristiques nécessaires à l’achat d’un investissement locatif ? Et surtout, comment ne pas se perdre lors d’un premier achat ? Par exemple, c’est un appartement pour lequel le loyer couvre la mensualité de remboursement de prêt, ainsi que les diverses autres dépenses comme la taxe foncière (max. 150 € au Luxembourg), les charges de copropriété, les assurances… Mais ce ne doit pas être obligatoirement le cas. Il est aussi possible de réaliser un investissement locatif sans tenir compte des charges et autres frais liés à la résidence, dans ce cas, nous sommes plus dans une optique de revente à moyen terme que dans une optique de patrimoine, nous le verrons plus loin. Aujourd’hui, plus de 60 % des logements construits sont achetés pour être loués à Luxembourg ville. Comment faire le bon choix ? Chaque investisseur immobilier a une double préoccupation : trouver un locataire et aussi voir son bien prendre de la valeur.

Vérifier l’offre et la demande du quartier

La méthode la plus fastidieuse est de se référer aux transactions passées dans la même localité afin d’évaluer un bien. La méthode la plus efficace est de vous adresser à l’équipe INOWAI RESIDENTIAL pour vous proposer une offre de biens qui se positionne comme de bons investissements locatifs. Notre équipe de professionnels de l’immobilier connaît parfaitement le marché et ses conditions de vente et de location. Il est important de prendre en compte la proximité des commerces, des écoles, l’accessibilité, la vie du quartier, etc. Ce sont d’autant plus de critères qui vous aideront à trouver des locataires.

Et la rentabilité ?

Il existe plusieurs façons de calculer le rendement d’un investissement immobilier. La rentabilité brute est la plus souvent utilisée. Cependant elle ne tient pas compte des différentes charges et frais de la propriété. On parle de rentabilité nette de frais et de charges.

La rentabilité nette de frais et de charges

Celle-ci est calculée par rapport au prix d’acquisition mais en tenant compte des frais liés à l’entretien et à la gestion du bien immobilier (= les charges).

• Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic.
• Les changements de locataires, appelées vacances locatives, durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans).
• Les travaux d’entretien courants et les coûts annexes d’aménagement (luminaires, peinture, stores et rideaux, etc.).
• Éventuellement les frais de gestion par un tiers.
• Vérifier que les gros travaux ont été effectués (toit, ascenseur, chaudière, façade…).
• Contrairement à d’autres pays, la taxe foncière au Luxembourg ne pèsera pas lourd dans votre calcul car celle-ci n’excède jamais un loyer (maximum 150 €/ an).

Rassuré ? Prêt à franchir le pas ?

L’immobilier d’investissement résidentiel jouit à Luxembourg d’un cadre fiscal avantageux. L’État favorise la création de nouveaux logements et a mis en place des incitants à cet égard. L’acquisition de logements neufs dans l’objectif de les mettre en location donne ainsi accès à des avantages qui permettent, en pratique, de neutraliser l’impôt sur les loyers pendant les six premières années de détention d’un bien. La part « constructions » du prix des logements permet chaque année aux propriétaires de biens mis en location une déduction forfaitaire qui diminue l’impact des revenus locatifs dans la déclaration d’impôts. Le taux normal d’amortissement est de 2 % par an. Pendant les six premières années de mise en location, ce taux est porté à 6 %. Ce dernier taux permet même souvent d’obtenir un revenu locatif virtuellement négatif, ce qui a un effet positif sur la note d’impôts globale. La taxation des plus-values est ensuite raisonnable et permet d’envisager de réinvestir son capital tout en bénéficiant à nouveau des avantages proposés pour la création de nouveaux logements. Notre équipe INOWAI Residential est à votre disposition pour vous conseiller sur toutes les rentrées fiscales que vous pouvez attendre lorsque vous optez pour un investissement locatif. Il est important de noter que suivant le type, la durée et les sources de financement que vous allez choisir (fonds propres, crédit à terme fixe, crédit à amortissement), le rendement sera différent. En règle générale, si vous êtes déjà propriétaire et que vous voulez emprunter pour un investissement locatif, sachez que l’institution financière vous demandera un apport de minimum 10 % du prix + le paiement des frais. INOWAI accompagne les investisseurs immobiliers dans toutes les étapes de leur placement. Quel bien faut-il choisir ? Où doit-il être situé ? De quel apport financier faut-il disposer ? Comment trouver un locataire ? Les questions sont nombreuses. Les enjeux sont importants pour les investisseurs. La connaissance du marché immobilier luxembourgeois est un atout indispensable pour réussir un investissement. INOWAI sait orienter ses clients vers les biens les mieux situés pour qu’ils puissent valoriser au mieux leur investissement. Tout l’enjeu est de savoir sélectionner un produit bien placé dont la valeur va s’accroître dans le temps. De l’achat à la revente, INOWAI conseille les investisseurs. Le choix du type d’appartement dépend du montant de l’investissement à réaliser. Du studio au grand appartement, la palette des biens proposés est large.

Laurence Brix