Trouver un espace de bureaux – Chapitre 2

0

Chapitre 2 : Considérer les facteurs immobiliers

 

Tandis que vous assemblez une liste de bureaux prometteurs, gardez à l’esprit que tous les immeubles ne sont pas créés égaux.

Voici certains facteurs qui diffèrent d’un bâtiment à l’autre:

Rendement

Une propriété peut offrir des coûts de location légèrement moins élevés mais assurez-vous avant de ne pas comparer l’incomparable lorsque vous estimez les coûts totaux d’occupation. Le bureau le moins cher pourrait bien ne pas être le plus économique en fonction de son encombrement.

Prenons par exemple le bureau A, d’une surface de 930 mètres carrés et d’un facteur de charge de 20%. Cela signifie que 20% de la superficie locative n’est pas utilisable à des fins commerciales. Par exemple, les ascenseurs, les halls d’entrée, les couloirs et les toilettes prennent un espace précieux dans votre bureau.

Le bureau B, cependant, offre 930 mètres carrés avec un facteur de charge de 12%. Même si le bail du bureau A est moins cher, le bureau B peut vous offrir une meilleure opportunité: vous pourriez caser 42 bureaux dans sa surface et seulement 35 bureaux dans celui ayant un facteur de charge plus élevé.

Lorsqu’elles sont comparées sur une base de valeur absolue et actuelle, les projections de coûts d’occupation doivent être analysées selon les mètres carrés occupables et non pas selon le total de mètres carrés pour prendre en compte les différences de facteurs de zones communes et d’efficacité spéciale.

Frais opérationnels

Le coût des services publics, les taxes, l’entretien ménager, la maintenance et autres coûts additionnels s’ajoutent et contribuent de manière significative au coût total d’occupation. Votre courtier devrait connaître les frais facturés pour des bâtiments comparables et pourra vous aider à décider si une propriété correspond à vos attentes. Ce sera l’occasion de faire des améliorations sur le rendement du bâtiment, comme le système de CVC ou les commutateurs d’économie d’énergie, ce qui au final vous fera économiser de l’argent.

Gestion

Les sondages auprès des locataires démontrent que le principal facteur qui détermine la satisfaction du locataire est la fréquence de contacts qu’il a avec le gestionnaire immobilier. Les gestionnaires immobiliers sont vos principaux points de contact avec le propriétaire du bâtiment. Vous devriez parler avec d’autres locataires de l’immeuble afin de déterminer la réactivité du gestionnaire et la qualité de l’ingénierie, de la sécurité et des services de maintenance.

Découvrez la fréquence des plaintes des locataires les plus courantes:

• Est-ce que le système CVC (chauffage, ventilation et climatisation) fonctionne correctement? La température du bâtiment est la plainte la plus fréquente des locataires.
• Est-ce que le personnel de maintenance est rapide et rigoureux?
• L’ascenseur est-il en bon état de fonctionnement?
• Les places de parking sont-elles faciles à trouver?

Composition des locataires

La bonne composition de locataires peut faire d’un bâtiment l’endroit idéal pour votre entreprise. L’image de l’immeuble et ses locataires joue un rôle important dans le développement de la marque d’une entreprise, ainsi que dans le recrutement et la rétention des employés.

Certains locataires pourraient éventuellement entrer en conflit avec votre entreprise. Par exemple, si l’un de vos concurrents était dans le bâtiment.

Système du bâtiment

Les infrastructures peuvent avoir un impact significatif sur la faisabilité de certaines utilisations prévues. Vous devez vous assurer que le bâtiment pourra répondre à vos besoins actuels et futurs.

Par exemple, une entreprise de haute technologie qui a besoin de beaucoup de puissance et de refroidissement pour faire fonctionner des serveurs internes peut ne pas être le bon locataire d’un bâtiment qui n’a pas la bonne puissance CVC. Comme autre exemple, un large effectif commercial qui va et vient toute la journée n’est probablement pas idéal pour un bâtiment en centre-ville sans parking. Certaines entreprises auront peut-être besoin d’installer un générateur de secours en cas de panne de courant pour des opérations essentielles qui tournent 24h/24 et certains bâtiments n’auront pas la possibilité de l’accueillir.

Respect de l’environnement

De nombreux gouvernements locaux ont fait construire des bâtiments écologiques. Votre entreprise peut décider que ceci est un aspect essentiel de l’image de votre marque.