Le résidentiel au Luxembourg, un investissement sûr et rentable

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Pourquoi et comment investir dans l’immobilier résidentiel au Luxembourg ? Quel rendement espérer ? Voici les réponses aux questions que se posent, aujourd’hui, de nombreux candidats investisseurs.

Le marché résidentiel luxembourgeois reste particulièrement attractif pour les investisseurs. Le contexte socio-économique du pays, mais aussi sa fiscalité sur les revenus immobiliers, poussent aujourd’hui un nombre grandissant d’acteurs à sécuriser leurs actifs à travers des biens immobiliers de qualité.

Marché de qualité, investissement sécurisé

« Avec une demande forte et un important élan démographique, tous deux soutenus par des perspectives
de croissance économique au beau fixe, le marché offre un haut niveau de sécurité », assure Jean-Nicolas
Montrieux, partner et chief operating officer d’INOWAI Residential. Dans ce contexte, les biens situés au
centre-ville sont très prisés. S’ils sont plus chers et présentent des rendements généralement moins
élevés que ceux localisés en périphérie, ces biens ont l’avantage de rester très attractifs, même en cas
de ralentissement du marché. « Évidemment, le choix du bien dépend de la stratégie d’investissement. Mais
si l’on parle d’un investissement unique, en dehors d’un portefeuille déjà étoffé, il est recommandé de s’assurer d’un bon niveau de sécurité de son investissement. »

Le projet Infinity, en développement à l’entrée du Kirchberg, constitue un excellent exemple des
opportunités d’investissement qui voient le jour sur le marché. « Comme on s’y attendait, de nombreux
investisseurs se sont manifestés au moment de la commercialisation du projet. Ce qui nous a toutefois
le plus surpris, c’est le nombre d’acquéreurs occupants qui se sont manifestés. Il s’agit véritablement d’un projet pour lequel les acheteurs se projettent, dans lequel ils se voient vivre. C’est un indicateur fort de l’attrait du bâtiment, qui nous pousse à penser qu’il attirera aussi de nombreux locataires », commente l’associé.

Fiscalité attractive

Malgré une pression forte sur les prix à l’acquisition, l’intérêt pour l’investisseur reste considérable.
Au Luxembourg, plusieurs mécanismes permettent en effet d’optimiser l’investissement et, de ce fait,
le rendement. « L’investisseur, imposé sur le loyer perçu, peut sans limite déduire les intérêts payés pour le
financement du bien, mais aussi les frais d’entretien de l’immeuble et de gestion du syndic, non récupérables auprès du locataire. Pour un immeuble neuf, il peut aussi profiter d’un système d’amortissement accéléré du bien. Après l’acquisition, il peut déduire annuellement 6 % du prix
des constructions. Il peut ainsi profiter d’une déduction optimale sur les six premières années de location de l’immeuble », poursuit Jean-Nicolas Montrieux.

Un exemple pour mieux comprendre

Prenons l’exemple d’un bien immeuble acquis 500.000 euros, dont les constructions représentent
75 % du montant total. Si l’on ne considère que l’amortissement accéléré du bien, soit 6 % de 375.000
euros par an, on dispose d’un montant déductible de 19.500 euros. « Si le bien est loué 18.000 euros par an, le propriétaire ne sera pas imposé sur les revenus générés durant les six premières années de location. Considérant cet avantage, nous conseillons à nos investisseurs de louer pendant six ans avant de revendre pour recommencer l’opération. En effet, le taux retombe à 2% après les six premières années. L’opération est très intéressante, même en prenant en compte l’impôt sur la plus-value réalisée au moment de la revente. »

En ce qui concerne Infinity, en allant plus loin autour de cet exemple, le bien présente la particularité
d’être développé sur une emphytéose. Autrement dit, l’investisseur n’est pas acquéreur du terrain, mais uniquement de la construction. « Pour une emphytéose, comme pour une pleine propriété, il y a des droits d’enregistrement à payer au moment de l’acquisition. Dans le cas d’une emphytéose, ils sont calculés sur le montant du loyer du terrain pour toute la durée de vie du bail, soit 99 ans. Mais, alors que pour une pleine propriété, cette fiscalité s’élève à 7 % du prix d’achat du terrain, pour une emphytéose, on ne paiera que 0,6 % du loyer global. Encore une fois, dans une perspective de revente à moyen terme, cet aspect est très intéressant. »
Des rendements de 7 à 10 %

Pour les investissements locatifs, INOWAI a choisi d’évaluer le rendement en calculant le rendement
sur les fonds propres investis uniquement quand les méthodes traditionnelles prennent en considérations
la valeur globale du bien. « Ce mode de calcul donne un meilleur aperçu du rendement réel pour
l’investisseur. En considérant tous les coûts et amortissements évoqués, on se rend compte que l’on atteint des rendements avant impôts s’établissant entre 6 et 8 %. Et si l’on prend en compte le gain fiscal auquel on accède au Luxembourg, il peut encore être optimisé d’1 ou 2 %. »
Le bon financement pour accéder à l’investissement

Et si le montant d’acquisition peut être considéré comme conséquent, aujourd’hui, il existe des modes
de financement qui facilitent l’accès à l’investissement. En général, les banques exigent un apport
de 25 à 30 % du montant global du bien. Selon le cas de figure, on peut privilégier des taux d’intérêt fixes
ou variables. Ou encore un prêt in fine qui permet, pour une partie de l’investissement, de rembourser
uniquement les intérêts. Le remboursement du capital est différé. Pour des biens présentant des
risques faibles, on peut donc profiter de mensualités réduites. « Dans un environnement à taux bas, le surcoût d’un tel type de crédit reste négligeable et donc intéressant », conclut Jean-Nicolas Montrieux.

 

Pour plus de renseignements, contactez le 25 03 39 ou residential@inowai.com