Rapport de marché bureaux Luxembourg – Q2 2013

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Une prise en occupation en recul ce second trimestre 2013

Pour l’immobilier de bureaux, ce deuxième trimestre 2013 est marqué par des chiffres contrastés. D’une part, bien que les locations de très grande taille aient été inhabituellement nombreuses,  le take-up a enregistré un repli de 23% en termes de mètres carrés, et de 36 % en termes de nombre d’opérations par rapport à la même période de 2012. Néanmoins ces derniers chiffres doivent être relativisés dans la mesure où ils ne concernent que trois mois de l’année. Il ne s’agit à nos yeux en aucun cas de signaux alarmants. D’autre part, le taux de vacance a poursuivi son déclin entamé au premier trimestre et se stabilise à 5,5 % fin juin.

Commençons par les données inhabituelles. Rappelons que, au premier trimestre, seules quatre prises en location avaient dépassé les 1 000 mètres carrés. Au contraire, au cours des trois derniers mois, elles ont été au nombre de onze, dont cinq concernant des surfaces de plus de 2 500 mètres carrés. Ce qui explique que, malgré la nette baisse du take-up, revenu à 38 884 mètres carrés, la taille moyenne des surfaces concernées est restée pratiquement inchangée, à 827 mètres carrés, par rapport au deuxième trimestre de l’année 2012. Notons que 73 % des transactions ont concerné des espaces de taille inférieure à cette moyenne. Le Centre de traduction des organes de l’Union européenne a pris en location 5 130 mètres carrés à la Cloche d’or. Qui dit élargissement de l’Union dit mathématiquement accroissement du nombre des traducteurs. Le Crédit Suisse a choisi 5 072 mètres carrés dans l’immeuble IIK au Kirchberg. Dans le centre-ville de Luxembourg, l’un des services de l’État a opté pour 4 417 mètres carrés route d’Arlon et la CCB S.A. pour 2 551 mètres carrés. Enfin, le groupe allemand Dussmann, l’un des principaux employeurs au Luxembourg avec 2910 salariés, a priviliégié Contern, en y louant 2 732 mètres carrés de bureaux et 1 500 mètres carrés de surfaces industrielles.

Au rang des bonnes nouvelles, le taux de vacance a continué à diminuer, revenant à 5,5 % fin juin contre 5,54 % fin mars, en baisse de 11 % par rapport au deuxième trimestre 2012. Le phénomène de la sous-location a pratiquement disparu, à 0,38 % des surfaces. Sur le territoire de la Ville de Luxembourg, ce sont Hamm et Kalchesbrück qui souffrent le plus, avec respectivement 18,12 % et 13,12 % de vacance. Le Kirchberg et le centre-ville sont toujours très demandés, avec des niveaux de vide locatif particulièrement bas : 1,63 % et 2,63 %. Les situations sont très variables en périphérie de la Ville et dans le reste du pays. Strassen (5,17 %), Howald (4,12 %), Belval (0,93 %), Munsbach (5,35 %) et Esch-sur-Alzette (5,46 %) ont été demandés, tandis que Leudelange (25 %), Windhof (18,44 %) et Contern (12,98 %) ont eu plus de mal à convaincre.

Le stock de mètres carrés disponibles a poursuivi son augmentation. Au cours des trois derniers mois, 9 600 mètres carrés ont été livrés, portant le stock à 3 453 300. D’ici à la fin de l’année, peu de nouvelles livraisons sont attendues. Nous pouvons néanmoins citer l’immeuble City Link, 3 457 mètres carrés boulevard de la Foire, le projet AIRE de 5 000 mètres carrés dont 1 547 mètres carrés sont toujours disponibles à ce jour et l’immeuble F6 (Aéroport – Findel Golf Office Park), quelque 14 000 mètres carrés. Le taux de vacance pourrait donc poursuivre son repli ou en tout cas conserver une certaine stabilité, mais il faudra toutefois surveiller attentivement son évolution au Kirchberg, car le déménagement de certaines institutions européennes va y libérer des espaces.

Du côté des loyers, il est intéressant de souligner que le loyer prime a augmenté dans le centre-ville de Luxembourg, dépassant 40 euros HTVA le mètre carré par mois pour atteindre 45 euros. C’est toujours en Ville et dans sa proche périphérie que les loyers sont les plus élevés : au Kirchberg, les prix au mètre carré s’étagent de 30 à 33 euros, dans le quartier de la Gare de 28 à 32 euros et à Limpertsberg de 27 à 30 euros. Autour de l’aéroport, à Strassen et à la Cloche d’Or, les loyers peuvent atteindre 28 euros le mètre carré mensuel HTVA, tandis qu’ils se maintiennent entre 24 et 26 euros à Merl et Belair. À Howald, Bourmicht et Leudelange les prix sont inchangés, de 22 à 24 euros. Dans les autres secteurs (Capellen, Kalchesbruck, Bertrange, Hamm, Munsbach, Windhof, Belval), les loyers vont de 18 à 23 euros.

En ce qui concerne les investissements, les rendements prime sont stables : 5,25 % en ville, 6,85 % dans la périphérie. La demande, à l’achat ou à la location, étant plus importante pour les biens situés sur la commune de Luxembourg, les rendements plus élevés en périphérie sont l’expression du risque plus important que prennent les investisseurs en s’orientant vers des biens moins demandés. Le volume des transactions d’investissement, pour l’ensemble du premier semestre, atteint près de 300 millions d’euros.

S’agissant de l’économie du Grand-Duché, les chiffres publiés récemment montrent que le pays continue de faire preuve d’une grande stabilité économique. Le marché financier, pilier central de l’activité luxembourgeoise, résiste bien : les actifs sous gestion sont en constante augmentation, fonds et banques continuent de s’implanter, à l’image de la China Construction Bank. Si ces indicateurs sont bons, d’autres invitent à la prudence. La Banque centrale du Luxembourg estime pour sa part dans son dernier bulletin publié fin juin que la sortie de crise sera vraisemblablement très lente. Sachons nous armer de patience !

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