Immobilier et développement durable : une évolution inévitable

Face aux défis sociétaux et environnementaux auxquels le monde est confronté, le secteur du bâtiment, de la construction et de l’immobilier se doit, plus que jamais, d’intégrer les enjeux de développement durable. Une démarche qui ne pourra se faire qu’en changeant de paradigme et les modes de pensée.

Le secteur du bâtiment est l’un des plus grands consommateurs de matières premières. Selon la Commission européenne, il est aujourd’hui responsable de la moitié des ressources naturelles que nous utilisons. Il représente également 35% des déchets produits à l’échelle du continent, tandis que l’extraction des matériaux, la fabrication des produits de construction, la construction et la rénovation de bâtiments produisent, elles, entre 5 à 12% des émissions de gaz à effet de serre des États membres.

«Eu égard à ces chiffres, il est clair que le secteur du bâtiment a une responsabilité importante dans les problématiques auxquelles l’humanité doit faire face aujourd’hui. Et, par conséquent, qu’il a un rôle majeur à jouer pour y apporter des solutions», souligne Romain Poulles, CEO de PROgroup et Président du Conseil Supérieur pour un Développement Durable. «Si nous voulons contribuer à un développement plus durable de nos sociétés et, notamment, atteindre les objectifs fixés par le Green Deal (NDLR: rendre l’Europe climatiquement neutre en 2050), il y a urgence à repenser le secteur de la construction, poursuit Jean-Nicolas Montrieux, Partner & Managing Director d’INOWAI. Nous devons avoir le réflexe de voir plus loin. Les bâtiments ayant une durée de vie très longue, ceux que nous concevons aujourd’hui seront bien sûr encore là dans 30 ans. Ils doivent donc, dès à présent, s’intégrer dans cette vision de neutralité carbone.»

Des ressources qui viennent à manquer

Si le secteur du bâtiment doit évoluer vers un développement plus durable, c’est donc non seulement pour répondre aux enjeux climatiques mais également pour une question de survie. Car ces ressources naturelles – bois, cuivre, aluminium, acier, sable… – sur lesquelles il s’appuie sont, pour beaucoup, de plus en plus difficiles à extraire et de moins en moins disponibles.

La plupart de ces matières premières ne sont pas non plus présentes au Luxembourg, voire en Europe. Nous sommes dépendants d’autres pays pour en être approvisionnés. Une dépendance qui peut poser des problèmes et qui en pose d’ailleurs déjà actuellement. Depuis le début de l’année, le secteur connaît en effet une pénurie de matériaux, notamment de bois. Cette situation fait non seulement exploser les prix, mais se révèle également problématique pour tous les acteurs de la construction qui se retrouvent confrontés à des délais de livraison de plus en plus longs, bloquant, dans certains cas, les chantiers en cours.

Au-delà des ressources matérielles, ce sont également les ressources humaines qui, alors que les conditions de travail dans le secteur sont considérées comme pénibles, pourraient venir à manquer dans les prochaines années.

Un secteur à «disrupter»

Le potentiel pour le secteur de l’immobilier de se tourner vers un développement plus durable et de contribuer de manière significative aux défis environnementaux et sociétaux est énorme. «C’est un secteur d’activité qui n’a jamais connu de vraie révolution, souligne Romain Poulles. De manière générale, on construit toujours aujourd’hui un bâtiment comme on le faisait il y a un siècle. Bien que l’on ait ajouté une couche de vitrage ou d’isolant en plus, la méthode de construction n’a, en réalité, pas changé. Hormis les technologies intégrées désormais au bâtiment, mais qui ne sont lui pas propres, tout se fait encore de manière très artisanale et… inefficace au regard des progrès qui ont été réalisés dans d’autres secteurs.»

Si d’importants efforts ont été consentis afin de réduire la consommation énergétique des bâtiments, c’est l’ensemble des phases de conception et de construction des immeubles qui doivent être revues. «Il faut changer de paradigme, penser la chaîne de manière circulaire pour réutiliser les composantes, ‘disrupter’ la construction pour la rendre à la fois durable et rentable d’un point de vue financier», estime Jean-Nicolas Montrieux. Industrialiser le secteur sera inéluctable. Cela permettra de le standardiser, d’augmenter la qualité et d’améliorer les conditions de travail. Stimuler le maintien de l’existant est aussi essentiel car l’énergie et les matières premières les plus faciles à économiser sont celles que l’on n’utilise pas ou que l’on n’extrait pas.

Parallèlement, nous devons réussir à sortir de la pensée en silo: le bâtiment doit davantage être vu comme un système. «Tout est interdépendant, explique Romain Poulles. Ces dernières années, on a voulu réduire la consommation énergétique des bâtiments en les rendant passifs et très – trop – hermétiques. De cette manière, on a effectivement permis aux immeubles d’être moins gourmands en énergie. Mais on a aussi créé d’autres problèmes, de qualité de l’air par exemple, et ce parce qu’on s’est focalisé sur un élément indépendant et que l’on n’a pas considéré le système dans son ensemble.» Dans ce contexte, intégrer le développement durable ne revient pas à considérer uniquement les défis environnementaux mais également le bien-être et la santé des occupants de ces bâtiments, l’humain dans son ensemble.

Enfin, le secteur se doit de considérer de nouveaux modèles économiques, qui se concentrent davantage sur l’usage que sur la propriété. «La meilleure manière de contrer l’obsolescence programmée et d’être plus durable est d’aller vers un modèle de performance et de service, comme le font Spotify ou Netflix dans le monde du divertissement, considère Romain Poulles. Certains sont parfois étonnés de cette idée mais ce n’est pas un système que nous venons d’inventer, tout d’un coup. On n’a, par exemple, jamais acheté un train pour aller à Paris: on prend un billet et on utilise un service. On peut faire la même chose dans d’autres secteurs, dont celui de la construction. Cela demande juste de faire évoluer les mentalités.»

Une chance pour le secteur

Rendre le secteur de l’immobilier et de la construction plus durable passe inévitablement par la sensibilisation des différents acteurs, leur formation et la création des compétences nécessaires. À cet égard, le Luxembourg s’est doté d’une stratégie pour une économie circulaire depuis peu. Si celle-ci a le mérite d’exister, elle n’est, pour l’instant, pas dotée d’un budget. Or, sans argent, il sera impossible de la mettre en œuvre. Et puis, il faudra inciter à la mise en place de ces nouveaux modèles durables et circulaires par des mesures fiscales, créer un marché dans lequel le secteur public doit jouer son rôle de précurseur, avant de devoir certainement instaurer un cadre légal contraignant.

Le développement durable représente un formidable levier de croissance pour le secteur, une véritable opportunité pour le marché de l’emploi. «C’est une occasion unique de se rendre, progressivement, indépendant d’une économie qui est à la merci des fluctuations de prix et d’approvisionnement et, ainsi, de créer de la valeur en Europe, dans nos contrées», estime Jean-Nicolas Montrieux. On constate d’ailleurs déjà à une prise de conscience de la part de certains acteurs. «Dans l’immobilier professionnel, par exemple, de plus en plus d’entreprises prennent des engagements ESG. Installer leurs bureaux dans des bâtiments circulaires constitue une de leurs préoccupations grandissantes, ce qui a un impact positif sur les investisseurs et les promoteurs, poursuit le CEO d’INOWAI. Cette transition vers un secteur plus durable et plus circulaire est, selon moi, inéluctable.» Toutes ces évolutions ne se feront pas de manière linéaire mais exponentielle. Une fois le point d’inflexion arrivé, la donne aura changé: le secteur devrait être complètement transformé… Reste à savoir quand ce cap sera passé.