Rapport de marché Q3 2018

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La pénurie de biens se fait toujours plus forte

L’année 2018 va se clôturer en comptabilisant plus de 200.000 mètres carrés de surface de bureau prises en occupation. « La dynamique de marché est très positive. Il n’y a pas si longtemps, on considérait qu’avec 150.000 mètres carrés pris en occupation, l’année était très bonne. En 2018, pour la cinquième fois consécutive, on va franchir le cap des 200.000 mètres carrés », commente Julien Pillot, Head of Office Agency au sein d’INOWAI. Au cours des trois premiers trimestres de l’année, 217 transactions ont été réalisées sur le marché. C’est plus que sur les trois premiers trimestres 2017 (201) et 2016 (179). « Les surfaces louées sont en moyenne plus petites que pour les années précédentes », poursuit l’expert. La taille moyenne des biens loués est de 660 m2, pour une médiane à 320 m2. »

Pénurie de biens

Si la demande est toujours soutenue, la pénurie de biens se fait de plus en plus ressentir. Le taux de vacance, au troisième trimestre, est encore descendu pour se fixer à 3,45 %, alors qu’il était encore à 5,14 % un an plus tôt. « Peu de biens nouveaux sont livrés sur le marché. En outre, les nouvelles surfaces sont le plus souvent pré-louées longtemps à l’avance. Sur les quartiers les plus en vue, il devient presque impossible de trouver. Le taux de vacance est de 0,2 % au Kirchberg. Et il faudra encore attendre deux à trois ans pour voir de nouvelles livraisons compléter l’offre du quartier d’affaires, avec un projet du Fonds Kirchberg au rond-point Serra (10.000 m2), le nouveau siège d’ArcelorMittal (avec 22.000 m2 qui ne seront pas occupés par le géant industriel) ou encore le troisième immeuble de bureau signé Giorgetti (+/- 13.000m²) , sur le site Media Bay (RTL). Il y a cependant fort à parier que ces espaces trouveront des occupants avant leur livraison. »

Le retour des projets à risque

Le taux de vacance est un tout petit peu plus élevé dans les autres quartiers de la capitale : 1,86 % dans le centre-ville, 2,52 % à la gare, 5,84 % à la Cloche d’Or. « C’est dans ce dernier quartier qu’il reste le plus de possibilités de développement. Mais dans l’ensemble, les projets qui sortent actuellement de terre sont des bâtiments qui ont été conçus sur mesure pour des locataires. Au cœur de ce marché, sur les bonnes localisations, on commence à nouveau à voir des promoteurs se lancer sur des projets à risque, autrement dit sans avoir préalablement trouvé un locataire, poursuit Julien Pillot. Mais, encore une fois, il faudra attendre deux à trois ans avant de voir ces surfaces livrées. »

2019, une année toujours sous tension

Tout au long de l’année 2019, donc, le marché risque de rester tendu. Bien évidemment, plusieurs grands acteurs vont prendre leur nouvel immeuble en occupation, comme Deloitte ou encore Ferrero, libérant par ailleurs des surfaces qui ne demandent qu’à être occupées. Mais pas de quoi satisfaire la demande. « On ne s’attend pas à voir le taux de vacance remonter fortement avant 2022 et 2023, au moment où d’autres grands acteurs prendront également possession de leurs nouvelles installations. La Commission européenne par exemple, pourrait libérer près de 50.000 m2 à la Cloche d’Or. C’est pourquoi, malgré la pénurie, il faut rester vigilant. Cela dit, en trois ans, beaucoup de choses peuvent se passer. Et jusqu’alors, le trend est extrêmement positif. Il n’y a pas de raisons de s’inquiéter. »

Un regain d’intérêt pour la périphérie

La demande reste soutenue et l’offre insuffisante malgré une augmentation régulière du stock. Celui-ci, considérant le programme des livraisons prévues, devrait dépasser les quatre millions de mètres carrés disponibles d’ici la fin de l’année. « Si l’on regarde les dernières livraisons, on relève l’installation de Telindus sur le zoning de Bourmicht à Bertrange, l’extension de Foyer à Leudelange, une prise en occupation de l’Etat à Strassen, celle de MM Warburg à Munsbach ou encore une location de surface par Deloitte à Belval, détaille Julien Pillot. On ne peut que constater un regain d’intérêt pour les biens situés en périphérie. Cette tendance est liée à une pression sur les loyers, dans une moindre mesure, et principalement à la pénurie de biens ressentie sur le territoire de la ville de Luxembourg. » Si bien que, même à l’extérieur de la capitale, trouver un bien n’est pas forcément aisé. « A Munsbach, alors qu’on pouvait craindre pour la zone suite au départ d’EY, on constate qu’il n’y a aujourd’hui plus de bien disponible », constate Julien Pillot. A l’aéroport, le taux de vacance est de 2,2 %. A Belval, il est de 7,8 %. « Le nouveau quartier universitaire et ses alentours profitent eux aussi désormais d’une dynamique très positive », précise l’expert d’INOWAI.

Autour de deux milliards d’euros investis

Du côté du marché de l’investissement, la dynamique autour de Luxembourg est aussi extrêmement positive. Sur les trois premiers trimestres, 1,436 milliard d’investissements ont été réalisés au Luxembourg pour quelque 36 transactions. « L’évolution du volume d’investissement annuel continue donc de croître. Il n’est pas impossible que, pour l’année 2018, on se rapproche du cap de deux milliards d’euros investis, explique Julien Pillot. S’il est encore jeune, le marché luxembourgeois gagne en maturité. Il est de plus en plus connu des investisseurs à travers le monde et particulièrement apprécié pour sa stabilité et la qualité de ses biens. »