Rapport de marché Q3 : un marché dynamisé par le tramway

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Le Grand-Duché de Luxembourg se fait toujours plus attractif. En témoignent les évolutions du marché de l’immobilier de ces derniers mois. Les facteurs participant à la croissance économique et financière du pays sont nombreux. Les autorités, amenées à gérer cette dynamique, développent et adaptent les infrastructures en permanence, avec des effets qui animent le marché de l’immobilier. « L’engouement lié à la mise en service prochaine du tramway est désormais perceptible. Cette nouvelle offre de mobilité, avec une ligne qui traversera la ville à l’horizon 2021, conditionne dès à présent les orientations des acquéreurs et des locataires, commente Tehdi Babigeon, head of business development.

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La mobilité est devenue un critère essentiel, après le montant du loyer, dans la prise de décision relative à une future implantation. Pour les acteurs économiques désireux de maintenir la meilleure productivité de leurs collaborateurs, c’est essentiel de leur permettre de ne pas perdre de temps dans les trajets. »
Le tramway a pour effet de redistribuer les valeurs locatives à travers la ville et de rendre plus attractives
qu’elles ne l’étaient jusqu’alors des zones considérées comme plus décentrées : la Cloche d’Or, le Ban de Gasperich ou encore Howald. La zone de Leudelange, dans une perspective de voir la ligne de tramway se prolonger jusque-là, gagne aussi en attractivité. Un marché locatif toujours dynamique. En 2017, le marché locatif a encore été particulièrement dynamique. Pour la quatrième année consécutive, d’ici la fin du mois de décembre, les surfaces locatives prises en occupation devraient s’élever au-delà de 200.000 m².
« Sur les trois premiers trimestres, 175.000 m² ont été pris en occupation. La moitié de cette surface représente une dizaine d’opérations seulement. Autre élément notable, 45.000 m², soit près de 25 % des transactions, relèvent de prises en occupation par le secteur public luxembourgeois », commente Tehdi Babigeon.

Taux de vacance en baisse autour de 5 % 

Dans ce contexte, les mètres carrés nouvellement construits sont rapidement occupés. Le marché se tend
donc encore davantage. Le taux de vacance se rétracte encore un peu, pour s’établir aux alentours de 5 %. « Dans les mois qui viennent, il devrait descendre sous la barre des 5 %, avec cependant des disparités importantes. Sur la capitale, il s’établit à 3,4 %, ce qui correspond à ce qu’on observe à Paris intra-muros, tandis qu’en périphérie, le taux de vacance moyen est d’environ 12 % », poursuit le head of business development. Afin de pouvoir proposer prochainement des indicateurs plus précis, INOWAI se dote actuellement d’outils permettant des analyses plus fines de l’évolution du marché et des différentes localisations, grâce à des croisements plus pertinents des données disponibles. « Le marché étant un peu plus tendu, la pression sur les loyers s’accentue. L’alignement des prix du mètre carré mensuels du quartier de la gare, avec ceux du Plateau du Kirchberg, se confirme autour de 35 euros », poursuit Tehdi Babigeon.

Vers le milliard d’euros investis

Concernant le marché de l’investissement, sur les trois premiers trimestres de l’année, le cumul des transactions réalisées s’élevait à 840 millions d’euros. « On parle ici d’une quinzaine d’acquisitions relatives à des biens existants et présentant déjà un rendement locatif, précise Tehdi Babigeon. Six de ces transactions représentent à elles seules quelque 490 millions d’euros d’investissement. Nous devrions donc, au terme de cette année, atteindre le milliard d’euros nouvellement investis dans l’immobilier de bureaux luxembourgeois. » La transaction moyenne est significativement plus importante que l’année précédente, passant de 45 à 56 millions d’euros. 370 millions d’euros, soit 40% du montant global des transactions réalisées, ont été investis à la Cloche d’Or. « On peut expliquer cet engouement particulier pour le quartier par plusieurs facteurs. La zone est en pleine croissance avec le développement du Ban de Gasperich. L’arrivée du tramway, évidemment, est de nature à conforter les investisseurs. Mais, surtout, ce niveau considérable de transactions se justifie par la liquidité des biens dans cette zone face à la rareté de l’offre par ailleurs. Sur ces trois dernières années au Kirchberg, on ne recense que deux transactions par an, ce qui est très peu. »

Engouement fort des investisseurs

Luxembourg gagne en attractivité. Et les investisseurs, désormais, font part d’un intérêt grandissant pour les actifs immobiliers que propose le marché grand-ducal. « Il y a une demande très forte, avec une réelle pression sur les rendements. Désormais, la moitié des opérations se font off market. Face à la rareté de l’offre, les investisseurs n’hésitent pas à nous mandater pour que nous leur trouvions des opportunités d’investissement, en ligne directe, en dehors des biens proposés sur le marché. Et ils sont prêts à payer le prix ‘ premium ’ pour réaliser des investissements. » Tehdi Babigeon souligne encore, fait intéressant, que sur les 840 millions investis dans le marché de l’immobilier luxembourgeois, près de 600 millions l’ont été par des acteurs du secteur de l’assurance émanant du continent européen.