Immobilier de bureaux au Luxembourg : activité et tendances

par David Combes, Senior Consultant Office & Hospitality

Le marché de l’immobilier de bureaux au Luxembourg est en pleine mutation. L’année 2024 a été marquée par de nombreux défis et évolutions impliquant des ajustements économiques et structurels. 

2025 s’annonce comme une période d’innovation et d’adaptation. Flexibilité, durabilité et digitalisation seront les maîtres-mots pour les années à venir, façonnant le futur de l’immobilier tertiaire dans le pays. Alors qu’une reprise économique est annoncée et s’amorce, le marché des bureaux fait face à un début d’année en demi-teinte.  

Attractivité du Luxembourg  

Malgré un contexte économique complexe, le Luxembourg reste un hub attractif pour les entreprises internationales grâce à sa stabilité politique et fiscale. Cette attractivité devrait permettre de maintenir et préserver la demande de bureaux. 

 

Une demande en baisse, malgré des signes de redémarrage 

Le volume des prises en occupation s’est établi à près de 20 500 m² au premier trimestre (dont 3 750 m² pré-loués les années précédentes) au premier trimestre, un recul de 43% par rapport aux 36 170 m² enregistrés sur la même période en 2024. En complément de ces prises en occupation, plus de 26 800 m² de bureaux ont été pré-loués dans des immeubles dont la livraison est attendue dans les années à venir.  Au total, 41 transactions ont été réalisées ce trimestre – un niveau stable par rapport à l’an dernier, réparties comme suit : 

0 à 250 m²	250 à 500 m²	500 à 1000 m²	1000 à 2000 m²	> 2000 m²	Total
20	6	5	4	6	41

La demande en volume a principalement émané du secteur bancaire et financier, en particulier dans les quartiers stratégiques de la ville de Luxembourg : Cloche d’Or, Kirchberg, CBD (Central Business District) et Gare. Ces zones concentrant près de 70 % du stock de bureaux national. 

Nous constatons également une reprise de l’activité de l’Etat et des Administrations avec plus de 10 000 m² signés pour une prise en occupation future. 

Des Loyers Stables 

Le loyer prime reste inchangé à 55 €/m²/mois (hors taxes) dans le CBD sur le prestigieux Boulevard Royal, pour des surfaces louées dans des immeubles neufs.  

Une tendance à la hausse est observée dans les zones les plus recherchées, comme la Gare et la Cloche d’Or dans lesquelles l’accès en transports en commun est facilité grâce à la ligne de tram. 

Taux de Vacance  

Le taux de vacance au Luxembourg s’élève à 4,63 %, en légère hausse par rapport aux 4,59 % de fin 2024. Cependant d’importantes disparités géographiques existent : 

• Ville de Luxembourg : 3,10 % 
• Périphérie urbaine : 10,86 % 
• Esch-Belval : 3,08 % 
• Périphérie : 11,59 % 

Certains secteurs souffrent des difficultés d’accès en transports en commun et du manque de services dans l’environnement et peinent à attirer les utilisateurs, avec des taux de vacance dépassant les 12 %. 

Perspectives 2025 

En 2025, nous projetons une prise à bail totale d’environ 175 000 m²  

120 000 m² de nouvelles surfaces administratives devraient être livrées en 2025, dont 40 % sont déjà pré-louées.  Le nombre de transactions sur l’année devrait être proche des 180.  

Les loyers pourraient continuer à croitre dans les quartiers les plus prisés ou nouvellement desservis par le Tram (ex : Aéroport / Howald). 

 

Tendances et attentes des utilisateurs 

Espaces de travail   

Ces dernières années, le marché a connu une évolution significative avec une demande croissante pour des espaces de travail flexible. De plus en plus d’entreprises souhaitent optimiser leurs surfaces, privilégiant des bureaux partagés ou modulables afin de s’adapter aux nouvelles habitudes de travail hybrides, en développant notamment des espaces collaboratifs non conventionnels favorisant les échanges et le confort des occupants. 

En 2025, une poursuite de cette évolution est attendue vers des bureaux plus flexibles et connectés. Les espaces de bureaux partagés continueront de se développer, offrant des solutions adaptées aux entreprises en quête d’agilité et de réduction des coûts. 

Pour répondre à ces nouveaux besoins, deux options sont envisagées :  

• Un déménagement vers un immeuble plus moderne avec un projet d’aménagement adapté  
• Un réaménagement des bureaux existants 

Nous avons donc constaté une augmentation conséquente des analyses « Stay vs Move » au cours desquelles les entreprises étudient et comparent les impacts économiques et stratégiques d’un potentiel déménagement en comparaison à une modification de leurs aménagements. 

Accessibilité et environnement 

Les entreprises en recherche de nouveaux bureaux sont très attentives à la localisation des biens étudiés, notamment leurs accessibilités en via le réseau de transports en commun. En effet, les ratios de parkings dans les immeubles administratifs diminuent (actuellement 1 place de stationnement pour 175 m² de bureaux dans les projets neufs sur le territoire de la ville de Luxembourg), ce qui impose une réflexion quant à l’accessibilité pour les employés et leurs temps de trajets. 

De plus, les sociétés favorisent des secteurs sur lesquels l’offre de services est développée : restauration, fitness, espaces extérieurs, etc. d’où le développement des offres servicielles in-house dans les nouveaux projets en cours. 

Ces deux conditions sont essentielles pour répondre aux attentes actuelles des employés et la rétention des talents.  

Critères ESG et performances énergétiques 

En 2024, l’importance des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) a continué à croître dans le secteur immobilier professionnel. De nombreux promoteurs et propriétaires ont intensifié leurs efforts pour rendre les bâtiments plus durables, intégrant des certifications environnementales (essentiellement Breeam ou DGNB à Luxembourg) et optimisant l’efficacité énergétique dans le but de réduire les taux de charges liés aux consommations et par conséquent les coûts pour les occupants. 

Au-delà des labels écologiques des entreprises, certains gagnent fortement en popularité, tel que le label WELL, orienté vers le bien être des utilisateurs, et répond ainsi aux considérations “sociales” de l’ESG. 

Empreinte carbone 

Avec des réglementations environnementales de plus en plus strictes, les investisseurs et promoteurs devront intégrer des stratégies durables pour se conformer aux nouvelles directives européennes. Les bâtiments « verts » et éco-responsables seront favorisés, tant pour des raisons légales que pour répondre aux cahiers des charges et attentes des utilisateurs. 

L’impact de la digitalisation 

Les nouvelles technologies joueront un rôle clé dans l’évolution du marché. L’essor des outils digitaux, l’automatisation des services et l’intégration de l’intelligence artificielle dans la gestion des immeubles contribueront à améliorer l’expérience utilisateur et à optimiser les coûts de fonctionnement.  

 

Le marché des bureaux au Luxembourg entame l’année 2025 avec prudence. Bien que le contexte économique s’améliore, la demande reste modérée, surtout en comparaison avec les volumes records des années passées (2019-2023). Les perspectives sont toutefois positives, portées par des projets d’envergure et un regain d’intérêt et de dynamisme dans les quartiers centraux. 

 

Retrouvez le rapport de marché bureau Q1 2025 dans la rubrique « Recherches & Données » ou en cliquant ici.