Rapport de marché Q1 2018

Rapport de marché de bureaux & Capital Markets 
Premier trimestre 2018 

Take-up 

Le 1er trimestre de l’année 2018 se démarque de la même période un an plus tôt, par un démarrage plus calme. Ce sont 43.317 m² de bureaux qui ont été pris en occupation ce trimestre contre 76.611m² au Q1 2017. Cette baisse de régime de 43 %, est néanmoins à relativiser puisqu’elle s’explique par deux facteurs. En premier lieu, le Q1 2017 avait été marqué par deux locations d’ampleur avec les signatures de la BEI au Kirchberg pour 13.800 m², ainsi que la banque ING au quartier Gare pour 12.675 m². Ces deux signatures représentaient à elle seules plus de 35 % du take-up total du Q1 2017. Dans un second temps, ceci peut s’expliquer par la relative baisse de la moyenne des prises en occupation, à savoir 585 m² contre 1.049 m² l’an dernier. 

Du point de vue de la dynamique du marché, ce trimestre reste dans la tendance de l’an dernier puisque 74 signatures ont été réalisées ce trimestre contre 73 au Q1 2017. 

Ce début d’année 2018 a la particularité d’avoir vu les plus grandes transactions (en terme de volume) être réalisées en proche périphérie de Luxembourg Ville. Leudelange représente 21 % de la totalité du volume de ce trimestre avec ±8.950 m², suivi par Strassen avec ±7.100 m². Le CBD arrive sur la 3ème marche du podium avec tout de même 4.770 m² loués pour 18 transactions, ce qui en fait à nouveau le secteur le plus couru devant Strassen, le quartier Gare et le Kirchberg. 

Les transactions marquantes du trimestre sont à mettre au profit du Groupe Foyer à Leudelange, (et filiales) pour 7.878 m², la société Tada-Web avec 3.975 m² dans la tour Southlane Tower II à Esch Belval ou encore l’Etat Luxembourgeois, très actif, avec 3.657 m² dans l’immeuble Edison à Strassen. Dans ces conditions, on peut se poser la question de savoir si ces transactions en périphérie sont dues au manque croissant de surfaces sur les secteurs historiques (cf: §Vacance, ci-après) ou à la recherche d’un loyer moins élevé en s’éloignant du centre. De la même manière, on peut se demander si cette tendance va devenir la norme ou s’il s’agit là d’une décision plus « opportuniste » de la part des locataires. 

Loyer Prime 

Le loyer prime s’établit à 50 € /m² /mois au CBD et devrait reste stable, tout comme les loyers au Kirchberg ou quartier Gare à 35 € /m² /mois. 

Stock 

À fin Q1 2018, le stock de m² de bureaux s’établissait à 3.947.660 m². 70 % de cette superficie est répartie entre les secteurs du Kirchberg, CBD, Cloche d’Or et le quartier Gare. 

Compte tenu de la croissance stable et continue de ce stock ainsi que des livraisons prévues en 2018, et notamment les sièges d’Alter Domus et Deloitte à la Cloche d’Or pour 22.000 m², la barre des 4.000.000 de m² de bureaux sera franchie cette année. 

Vacance 

Le taux de vacance se maintient sous la barre des 5 % et a atteint son niveau le plus bas depuis 2009 pour s’établir à 4,92 %. Il existe toutefois un contraste marqué entre les différents secteurs du Grand-Duché, qu’ils se situent sur le territoire de la ville de Luxembourg ou en périphérie plus ou moins proche. En effet, des quartiers comme le Kirchberg, le CBD ou la Gare voient leurs taux de vacances s’établir respectivement à 1,18 %, 2,12% et 3,28 %. La Cloche d’Or, quartier dont le développement est le plus marqué actuellement, a une vacance de 7,74 %, alors que les secteurs périphériques ont quant à eux une vacance comprise entre ±5 % et ±19 %. 

Capital Markets 

A la fin de ce premier trimestre, le marché des transactions «Capital Markets» a vu se réaliser un volume de près de 189M €. C’est un démarrage plus calme que le 1er trimestre 2017 durant lequel 304M € avaient été enregistrés. Cette baisse de régime apparente s’explique principalement du fait de la rareté des biens sur le marché. De la même manière, ce montant à Q1 2018 ne prend pas en compte les investissements en cours de négociation et qui aboutiront durant l’année. Les 2/3 de ce montant (6 transactions) concernent des bâtiments existants alors que le tiers restant concerne des projets neufs ou de redéveloppement. 

Parmi ces transactions, nous notons particulièrement un projet de redéveloppement sur 5.000 m² à Strassen, l’acquisition par Maple Knoll de l’immeuble de bureaux E-Building (±11.000 m²) à Munsbach, ainsi que le redéveloppement d’un immeuble mixte bureau/résidentiel « G40 » plateau Bourbon (1.875m²) par Eaglestone. 

Enfin, le prime yield “city” reste stable à 4.25 % tout comme celui de la périphérie à 6.50 %.